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レバレッジ効果=テコの原理は、投資の味方?!

time 2018/08/31

レバレッジ効果=テコの原理は、投資の味方?!

投資の世界に、足を踏み入れた投資家なら一度は、聞いた言葉だと思います。

「レバレッジ」とは、株式投資家が自己資金(自己資本)のリターンを追求するのに、他人からの借り入れ(他人資本)を行い、投資を行うことにより、「梃子」のような効果が生まれ、リターンを高めることが可能になるという効果です。

例えば、投資用の不動産として、5億円でビルが売りに出ており家賃収入は年間5,000万円です。
現在、自己資金は1億円ありますが、この物件を買うためには、4億円を銀行から借り入れる必要が有ります。(他人資本)

その結果、自己資本1億円に対して、5,000万円のリターンがあり、表面利回りは、50%ということになります。
当然、銀行からの借り入れに対しては、金利を支払わなくてはならないので、3%の金利を支払ったとすれば、金利は、1,200万円で利益率は、

5,000万円-1,200万円=3,800万円 利回りは、「38%」になりす。

当初、別の物件で、利回りやはり10%の1億円のマンションを、自己資金で買うことと比べれば

  3,800万円-1,000万円=2,800万円

銀行借り入れと言う、他人資本を使うことにより、何倍もの利益を得ることが可能になります。

  投資において、レバレッジ効果を使って投資を行うことは、利益を何倍にも増幅する効果もありますが、そこには、多くのリスクも潜んでいます。
レバレッジ効果を使う場合、そこに潜むリスクをコントロールすることが可能か見極める必要が有ります。

リスク=危険と言うことではありません。

コントロール出来るかどうかが、問題なのです。
では、リスクをコントロールするとは、どういう事なのでしょうか?
では、先程のビル購入の事例で、いくつか検証してみましょう。

まず、銀行からの借り入れの返済と金利の動向です。

当初の3%の金利で、30年ローンを組んだとすれば返済は、毎月約170万です。
元金4億円に対して、利息2億円の合計6億円を30年かかって支払うことになります。
30年とは、とても長い年月です。
金利も今の金利水準がいつまでも、続くとは限りません。
仮に、金利が3%→4%へ1%upすると返済の合計が、約9,000万円増えることになります。

そして、金利が5%になると、約1.7億円の金利が上積みされ、利息合計が3.7億円になります。
金利が、どの水準まで上がっても、返済が大丈夫かと言うシミュレーションが重要になります。

同時に、不動産投資に最も大敵である、空室率をどのように設定するかも重要です。
不動産は、老朽化するのが当たり前で、20年を超える物件は修理費が嵩むことも、良くあります。

自己資金だけで、物件を購入すればレバレッジ効果は無い分、利益は限定されるのですが、借り入れをして投資効果を高めようとすると、予期せぬ事態が発生し想定外のことも起こるので、リスクコントロールが可能な範囲で投資することが重要です。

  一見、儲かりそうな物件でも、投資の前にローン返済によるキャッシュフローの確保、借入金利の上昇、修繕費、税金等バッドシミュレーションもしっかりやりましょう!
特に、レバレッジを利かせた投資は、少しのブレが大きな負のスパイラルも引き起こします!

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